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购买合同样本(第一次买房,签合同时需要注意什么)

发布于:2024-06-30 10:22:12 来源:互联网

买房是件大事,因为购房开支实在太大了,所以购房者不得不慎之又慎。尤其是初次买房的朋友,由于没什么经验,签合同时往往忐忑不安,生怕被坑了。比较而言,买新房相对容易一些,风险也小。而购买二手房要复杂的多,风险也大。两者的风险不同,因此,在签合同时,新房与二手房的关注点也有所不同。

购买新房应注意那些问题?

买新房是直接与开发商签订合同,其风险主要来自延迟交房或者因工程烂尾而无法交房。因此,关注点主要是项目的合法性、开发商的实力以及销售是否合法。如果是按揭购买,还需要注意自己的信贷能力。

一、签合同之前需要注意的事项

1、核查拟购楼栋是否已取得《商品房预售许可证》,有预售证的房子说明其手续齐全,已办理了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,项目本身安全。还要了解开发商拿地时间,以便掌握剩余土地使用权期限等信息。

2、现场查看工程进度,以及所购楼栋具体位置及周边环境,确认是否存在影响居住条件的不利因素。

3、详细询问售楼员关于项目周边是否规划有影响居住的不利因素,比如垃圾站、变电站、换流站、化工厂、医院等。

4、详细了解项目配套的具体实施计划。

5、详细询问按揭贷款情况,可否可使用公积金?以及如果银行不放贷对,定金及预付款的处理方式。

6、提前咨询贷款银行有关利率、贷款审核条件、贷款政策,评估贷款的可行性。

7、了解开发商背景和实力,尽量回避没实力、没经验的小开发商。

8、了解有关限购限贷政策,保证具有购房资格。

9、事情没搞清楚之前,不要急于交纳定金及首付款。

二、签合同时应注意的主要事项

上述事项了解清楚之后,就可以与开发商正式网签合同。正式合同一般都是格式条款,重点要留意有关的细节部分。

1、仔细核对买受人姓名、身份号码、邮寄地址、联系电话等信息,确保无误。

2、仔细核对购买的房屋楼栋号、楼层、房号、平面图,确保无误。

3、核实不利因素中是否有不能接受的事项,并签字确认。

4、核对总价款以及单价是以套内面积计价,还是以产权建筑面积计价,这涉及到交房时结算房款问题。

5、核实交房日期以及逾期交房的处理条款内容。

6、核实实际交房面积出现误差时的处理条款内容。

7、精装修房的交房标准,洁具、电器品牌。

8、样板间拍照录像,突出选材品牌,作为交房时的验收标准以及日后维权的证据。

9、分期、按揭购房要注意阶段付款的截止时间节点,避免出现逾期的情况。留意贷款失败时的解决方案。

10、网签后无法当场拿到合同,要注意拍照留存,保存好交款收据和认购书。

不得不说,在与开发商签订合同时,购房者实际上处于弱势地位,有些合同条款不合理,但是却无法更改。因此,购房者只能就上述事项多留心。

购买二手房应注意哪些问题?

二手房与新房不同,其交易要复杂的多,购房者更需要仔细甄别。二手房交易通常需要签订两份合同,一是买卖双方直接签订的代表真是意思表示的房屋买卖合同;二是通过房产交易中心签订的用于交易过户的网签合同。这两份合同内容往往不一样,前者反映的是交易双方的实际成交条件。而后着只是为了办理过户手续签订的合同,合同价格一般远低于实际成交价格,合同条款也都是格式条款。在处理房产纠纷的案例中,通常是认定代表买卖双方真实意思表示的房屋买卖合同为有效合同。因此,买二手房需要注意的是买卖双方直接签订的房屋买卖合同。

一、签订二手房买卖合同之前需要注意的事项

二手房交易纠纷多,很大程度是由于签订合同前忽略了一些细节问题,结果导致一系列后遗症 ,诸如不能过户,存在产权纠纷,无法交房等等,给购房者带来无穷的烦恼,甚至是经济损失。因此,如果有意购买二手房,一定要做足功课。

在签订合同之前,务必做好以下几件事:

1、查验产权情况,需要核实交易人是否为实际产权人。了解交易房屋是否有权属证书,是单证(房产证)、双证(房产证、土地证),还是不动产证。拿证时间是否满两年、满五年,是否家庭唯一住房住房?了解房屋产权性质,是商品房,还是房改房、回迁房、集资房、经济适用房、共有产权房、双限房?

2、核查房屋是否处于可交易状态,是否存在房屋被查封、冻结、抵押、限制交易等情况。这需要同产权人一同到不动产登记中心才能查阅。

3、到房屋所在小区实际考察,了解物业服务及收费状况、供暖情况(北方地区),房屋是否存在异常(例如,发生过刑事案件)。到物业了解业主是否存在历史欠费情况。

4、通过观察、走访了解房屋质量问题,顶楼注意屋面漏水问题,一楼注意下水问题。

5、以上情况不确定之前,绝对不付定金。

二、签订二手房买卖合同时,主要应注意的问题

1、合同要与产权人本人签订,所有产权人都需要现场签字。

2、合同条款要详细,包括但不限于:

(1)房屋坐落、楼栋、房号、户型格局、产权面积、产权人姓名、身份证号、电话等信息。

(2)交易价格,宜采用总价成交。要明确成交价款是否包括家具、家电、车位、车库、仓房等附属设施、物品。交易涉及的买卖双方税费如何分担?必须明确是各自承担,还是全部由买方承担。

(3)付款方式。分期、一次性、按揭要写清楚,资金是否通过主管部门监管也要明确。

(4)付款条件。

(5)房屋交付条件。要明确何时交付?以及满足什么条件时交付。

(6)房屋交付标准。要明确是否现状交付?包括家具等打包出售的,应列明主要物品清单,作为合同附件。

(7)历史费用清缴条款。

(8)户口迁移时限条款。

(9)住宅专项维修资金过户条款。

(10)违约条款,包括单方毁约、买方未及时付款、卖方不配合过户、延迟交付房屋、延迟迁移户口、不及时清缴欠费等各种违约行为的赔偿责任和赔偿金额。

(11)合同解除条件及善后条款。比如卖方故意隐瞒房屋发生过刑事案件、买方贷款未批等原因导致合同解除,定金及收付款如何处理。

3、卖方关于房屋不存在产权纠纷、可交易、不存在隐瞒影响房屋交易的其他重大事项的书面承诺,或者直接写入合同条款。

4、双方协商达成一致的事项要落实在合同条款中。

5、合同尽量要在产权调查后即可签署,以防止房屋交易状态发生变化。

二手房交易可以通过房产中介,也可以直接交易。找中介务必要选择有实力、口碑好的连锁企业。

购买二手房应着重把握以下几点:

一是,没证的房子坚决不买,如果比较介意增值税,不满二的房子坚决不买。如果坚持买,就要及时过户。

二是,有按揭贷款的房子尽量不买,如果非买不可,也要坚决拒绝替卖方提前还贷。

三是,交易资金最好是通过主管部门或银行进行资金监管,绝对不要把房款交给中介。

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