英楼市：只待豪宅税落地

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柏可林 摄

成为海外房地产投资重地的英国楼市目前很不乐观。

日前，《卫报》称，英国正处于住房危机之中。伦敦私人住房的平均租金最低飙升至收入的40%，开发商受利益驱使不断对社区进行再开发，公益住房的住户因此被迫搬离住宅，目前伦敦有2.2万套住宅无人居住。

“英国的房地产市场正走向一种扭曲模式。”英国资深房地产分析师Vivian Jiang对《国际金融报》记者直言，“这是利益的驱使，地产商们都认为这是‘稳赚不赔’的买卖，却忽略了市场消化能力。最终出现了房地产商们针对某些房产项目集中投资，一些‘其他’项目如私宅被搁置不闻不问，价格回落。最后房地产市场冷热不均，两极分化。”

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时称，目前，英国房地产突出问题表现在房价上涨过快，导致金融机构风险增大。

“但英国房价高涨非单纯炒作，与近期就业增长、经济复苏有关。由于房价前期经历低谷，如今出现回暖，投资者们一拥而上，导致房价上涨幅度过快。”他认为。

市场“冷热不均”

记者发现，不管当地房价处于什么样的阶段，英国的租金却一直在增长。

在伦敦留学的李程程告诉《国际金融报》记者，她在伦敦那套公寓的租金已高达1200英镑（约1.1万元）每个月。

“房东涨了3次价。3年前，每个月的租金还只是930英镑。”李程程说。

对她而言，3次房租上涨，每次都是“飞速”，“除非住在治安非常差劲的贫民区，不然我就得忍受着这样的价格。”因为租金问题，已加长打工时间的李程程无奈地说。

记者从相关机构了解到，近３年，英国的房屋租金一直在飙升，最低已飙升至居民平均收入的40%。

“对租客来说，这样上涨的趋势让他们压力倍增。”Vivian告诉记者。

然而，对比租金，英国房价却“冷热不均”。

英国《卫报》网站报道称，今年2月，英国房地产市场有些“冷热不均”，伦敦成为惟一出现房价下跌的地区。

据英国皇家特许测量师协会（RICS）的数据，伦敦房价连续6个月出现下跌，其他地区却由于投入房地产市场房源的数量减少导致房价推高。但RICS协会同时称，伦敦房价下跌只是暂时现象。

据测量师预测，伦敦的房价未来的５年中将上涨30%。

不过，外媒公布的最新数据指出，近期伦敦中部房价出现下降。数据显示，2015年3月伦敦平均房价下降4.3%，市中心下降约5%，伦敦西南部下降约2.6%。

据戴维斯第一太平洋最新数据，伦敦西北、西南、北部和东部房价与第一季度相比环比下降1.5%。

行业分析人士认为，伦敦奢侈市场有巨大的海外买家，也有较大海外富豪购买伦敦房子，许多富豪和投资者均希望投资伦敦房地产。因此，让伦敦房价出现了两极分化现象，有些地区房价上涨，有些地区房价下降。

“加上受到印花税改革影响，去年年底以来，英国房地产部分市场出现冷却现象。”第一太平洋戴维斯研究主管表示，潜在税收不确定性使得伦敦持续了5年快速增长的高端房子出现了一些变化。

与此同时，居外网发布的最新数据显示，英国房市3月走势良好，进一步扭转了去年后半段的颓势。据悉，3月英国房价同比上涨5.4%，均价达到了28.1752万英镑。

根据报告，从区域来看，除北部地区和大伦敦地区基本持平外，英国整体全线上涨。涨幅最大的是东英吉利亚地区，月度上涨2.5%，纽克郡—亨伯也有2%的上涨幅度。

尽管有证据表明，5月大选导致英国政局的不确定性增加，阻碍了一些潜在的卖家进行房地产交易。

不过，让人无法忽略的是，一片上涨趋势中，伦敦、英格兰的北部和中东部地区的房价不升反降，这一现象表明政局的不确定性对特定地区会产生更大的影响。而这些影响则将成为英国房地产市场的潜在风险。

房屋监护蓬勃发展

虽然业内舆论是总体看好英国楼市，各种研究机构也表示英国总体房价将保持上升的趋势，但对于居民们来说，他们感受到更多的是“危机。”

房价上升过快——虽然近期有所回落，但房价基数对市民来说，已然是高企。值得关注的是，这样的情况下，一直有些低调的房产监护产业却因而蓬勃发展。

什么是房产监护？Vivian 告诉记者，直观地说，就是房屋的监护人为住宅的某一部分缴纳监护费以确保房产免受损害。

“如今，许多建筑并非住房，这些建筑的监护人也并非住户，这意味着这些监护人缺乏合法权益。一旦这些建筑被开发商看中，这些住户就面临着权益被入侵的危险。”Vivian称，虽然这样的概念很陌生，但仔细研究会发现，房产监护对于过度炒房等负面房地产交易行为有遏制作用。

2014年，房地产市场的领头羊Camelot公司的物业管理增加了39%。研究业主权益组织Generation Rent方案的Rex Duis预测，Camelot是伦敦28家雇用了房产监护人的公司之一。

该行业扩张的同时，业主权益组织呼吁对此进行更多的监管，并设立专业化的房产监护人公司。

在某些业内人士看来，房产监护或许可以让英国目前的房地产市场更为“稳定安全”。

伦敦房产监护公司运营主管Gavin Handman在接受媒体采访时就指出：“房产监护可能，且应该成为英国发展健康房地产体系长远计划的一部分。”

然而，并不是所有人都积极看待充满潜力的房地产监护行业。利兹大学的Gloria Dawson经过数年的行业调查，在针对房产监护计划的硕士论文中写道：“房产监护行业的发展趋势有可能导致住房合同的不稳定性。”

她强调了监护人可在2周内被更换，而实际上时间可能还会更短，相当于监护公司明确告知监护人他们没有任何权益。

据悉，Camelot于20世纪90年代初期在荷兰成立时，就宣称自己提供的服务旨在帮助消费者以更低廉的价格购房，产生的是积极的作用，但其主要目的是为财产保值。直到今天Camelot也表示他们依然“以财产保值为主”，几乎所有的其他监护公司也是如此。

因此，自称有负担能力的住房供应商带有机会主义色彩：只要消费者需要购房，他们就能在市场中获利。

事实上，目前提供财产保值的安全公司可越过住房供应商来为消费者提供住房，此举引发了担忧。与此同时，现今也有证据表明，一些房产监护公司试图进一步模糊安全公司和住房供应商之间的界限。伦敦房产监护公司的Handman对外表示，他曾与住房部长讨论过为政府住房提供监护的可能性。

“伦敦房产监护公司希望政府能意识到并证明房产监护是帮助消费者购房的可靠方式，同时还能帮助政府和其他住房协会减轻负担。”Handman表示。

总而言之，房产监护的发展对于如今的英国房地产发展确实有一定的积极作用，只是，依靠房屋监护来拯救英国房产免于危机？

“这样就未免太天真了。”Vivian 直言，“房地产市场的走向最终要靠市场，监护也好，监管也好，只能暂时保证房地产市场不会因为利益驱使而变得混乱，其他深入性的作用，它显然是做不到的。”

豪宅税或落实

其实，对于因为房价飙升而引发的各种问题，英国政府也一直在努力。不断被提起的“豪宅税”就是政府为了遏制投资过热而采取的措施之一。

只是，这项税收政策自从被提出，一直是争议不断，推出的时间也一再被延期，久闻楼梯声，不见人下来。一再被提起，却无法落地的“豪宅税”让房产商和经纪人们都等得有些不耐烦了。

不过，据外媒近日报道称，英国将在今年5月迎来大选，只要工党和自由民主党任意一党当选，他们将对高价值住宅地产推行一种新的年税——也就是“豪宅税”。

报道指出，这两个党派对于所谓的“豪宅税”提案大同小异。工党拟针对价值逾200万英镑的住宅地产征税，业主每年需付一定税费。工党曾提出，持有200万-300万英镑房产的业主每年应付3000镑税费，除此之外无更进一步细节。

英国房地产经纪人James告诉记者，这“豪宅税”看似好像很简单，但却涉及到很多问题。一旦实施，涉及面很广。

2013年，英政府估计5.5万套房产将需缴纳豪宅税，到如今其他专业人士估计数目会更多。2014年约3400套房产以逾200万英镑的售价卖出，占销售总比重约0.4%。按该比例计算，全英业主自用或租出的房产约有2200万套，这暗示着符合豪宅税征税标准的房产约有8.2万套，而符合地方议会税最高税段的房产约为13.6万套。工党表示，0.5%的住宅符合豪宅税征税标准，该数目约为11万套。

工党称，价值位于200万至300万英镑之间的房产豪宅税率将为每年3000镑，相当于最低税段的税率是房产价值的0.1%，税率将随房产价值的升高逐级递增，除此之外，再无确切的税率信息。在英国持有二套以上住宅的海外业主将需支付更高的豪宅税。

最新消息称，工党拟每年征收12亿英镑的豪宅税，预计将有8.2万套房产背负豪宅税义务。在这8.2万套房产中，44%（约3.6万套）房产落在每年3000镑的税段，假设无延递情况，这部分税收将达 1.1亿英镑。余下的4.6万套房产将产生11亿税收，每套房产的豪宅税约为23775镑。

“鉴于房价飞涨，符合豪宅税标准的房子显然会越来越多，工党方面也建议将豪宅税的征收门槛设置为200万英镑，且该门槛将随着‘高价值’房产平均房价的上升而升高。”一位英国政府相关人士告诉《国际金融报》记者。

韩长吉称，豪宅税对英国房地产影响不大，“豪宅属于高端房产只有少数富人能够购买，对普通市场影响不大。不过，从侧面来讲，不征豪宅税对房地产就是利好”。

James承认，豪宅税征收后，高端住宅的售价会产生一定的压力。“因为无形中就提高了持有房产所付出的成本，在市场上流通的豪宅数量会增加，豪宅的价格也就难以被炒高。对于遏制高端房产的价格，确实有一定的作用。”

James担忧，高端房地产市场被遏制后，炒房者对于收益的预期肯定会出现一定的降低，就会转移投资方向。“这样一来，势必会对房屋需求造成一定程度的削减，最后导致供给和需求出现不平衡的情况。而以目前的情况看，这样的情况已经开始凸显了”。

本报记者 夏妍 《 国际金融报 》（ 2015年04月13日 第 26 版）