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楼市“雄起”还缺什么

发布于：2015-03-23 06:53:00 来源：国际金融报

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本报记者 吴婧 《 国际金融报 》（ 2015年03月23日 第 07 版）

3月以来，房地产市场购买力一定程度上被唤醒，部分开发商坚定了取证入市的信心。从不同城市区域看，一二线城市的表现明显强于三四线城市。全国两会后，针对房地产市场的宽松政策可能会陆续推出，预计整体市场的走势将会继续向好，后续改善型需求的入市量将会有所增加

对于房地产市场，2015年政府工作报告提出，要“稳定住房消费”、“落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

顶层设计出台，市场立即有积极反馈。中国指数研究院最新数据显示，3月9日-3月15日，“一线城市房地产成交面积环比涨幅35.9%；二线城市环比上涨26.2%；三线城市有5.4%的涨幅”；同期，40个主要城市土地推出量环比增加24%，成交量环比增加205%，出让金环比增加49%。

部委和地方政府落实主体责任的步伐也不慢。央行3月1日降息，2月社会融资规模以及人民币贷款增量均超出预期，济南等城市对公积金政策进一步调整。

在此情况下，尽管国家统计局3月18日公布的2月份70个大中城市住宅销售价格依然低迷（70个大中城市同比整体跌幅高达6.0%），但是市场对此并不悲观，“毕竟这是全国两会召开前的数据”。

短短一个月，楼市信心由阴转晴，政策效力明显，但市场能不能完全消化政策效力？楼市是否就此见底？

在接受《国际金融报》记者采访的数位市场人士和专家看来，楼市确实有复苏迹象，但是三四线城市还有待观察。另外，刚刚实施的不动产登记政策以及正在研究的房地产税，到底能给市场带来什么，尚不确定。

一二线已回暖

3月份以来，房地产市场成交量有回暖迹象。中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，“3月份以来，多个城市楼市迎来小阳春。”

亚豪机构市场总监郭毅认为，全国两会释放出宽松信号后，北京房地产市场已趋于稳定，“北京房地产市场不但不缺少购房需求，而且购买力依然强劲，影响市场最重要的是购房者的心理预期”。

有市场人士预计，3月底北京房地产市场将会加速放量。事实上，自去年第四季度楼市政策逐渐放松后，不仅是北京市场，全国一二线城市的房地产市场均有复苏迹象。

从房企买地动作看，为了规避三四线城市库存过剩的风险，房企几乎将全部精力放在了一二线城市的土地市场。中原地产市场研究部的统计数据显示，截至3月16日，销售额排名前20的上市房企，把全部拿地资金中的92.5%投入到了一二线城市的土地市场，也是该数值历史上首次突破九成。值得一提的是，在京沪广深四个一线城市的拿地比例高达62.5%，创下历史新高，而2014年这一比例只有38.8%。

中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市需求基础依然庞大，自2014年四季度以来，一二线楼市的复苏速度也更为明显，“持续的政策刺激下，以北京为代表的一二线楼市已经逐渐走出低迷，库存也出现了趋势性的下调，预计3月份后，信贷政策将继续放松，有利于释放购买力”。

政策继续照顾

一些地方政府已落实“稳定住房消费”精神。3月17日，济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%。

在上述房企高管看来，这一文件的力度很大，“不仅放宽了首套房认定，而且降低了首付标准，是对高层‘支持改善型需求’的具体政策落实”。

中央国家机关住房资金管理中心官网也在3月17日发布通知，“自本月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整，包括调整账户余额划定线、15个工作日内完成审批等”。

据《国际金融报》记者梳理，2014年以来，房地产行业已经历四轮政策“照顾”。第一轮以各地的松绑限购政策为主，第二轮以央行的限贷政策调整及降息为标志，第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准，第四轮则是两会前后，开始鼓励自住及改善需求的政策落实。

在张大伟看来，今年有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府还可能将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

两个X因素

3月起，《不动产登记暂行条例》正式开始实施，并明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度，部分中介打出了“不动产登记急售，价格可谈”的小广告，根据《国际金融报》记者核实，很多打着“不动产登记急售”的房价并没有下跌。

对房地产政策感知最灵敏的莫过于房企。一位房企高管对不动产登记提出了自己的看法，“这是好事，对整个行业系统化、制度化的管理非常有必要，但是不动产登记并不具备可以直接使得房价下跌的‘威力’，房价受太多东西的影响了，包括现在的杠杆调控、减息等，不动产登记政策顶多算是众多影响房价的因素中的一个。”

另一个影响房地产行业的“X因素”——房地产税相关工作也在积极推进。2014年，税务总局政策法规司副司长靳万军在《关于全面推进依法治税的指导意见》新闻通报会上表示，2015年将推动房地产税等相关税收立法。值得一提的是，两会上，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时告诉记者，中国怎么开征房地产税，仍在研究的过程中。

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