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商业地产发力过猛创鸿遭遇转型危机

发布于：2013-12-20 13:37:00 来源：时代周报

今天，欧洲网分享来自时代周报的“”，希望大家喜欢。

距黄鸿明被带走协助调查不足两个星期的时间里，广东创鸿集团有限公司（以下简称“创鸿”）相继出现了大规模裁员、被收购等传闻。

虽然创鸿集团相继发公告进行澄清，但是接连的突发事故，还是让外界对创鸿的未来发展颇为担忧。

作为集团品牌部工作人员，陈慧丹说，这段时间里，集团上下都很忙。在时代周报记者表明想进一步了解楼盘具体销售及一系列事件对集团发展战略是否有影响时，她匆忙表示，自己正要外出办事，且类似事件品牌部无法回应。随后，时代周报记者多次尝试联系创鸿副总裁刘琴，其电话均无人接听，只是简单回复短信称“公司一切正常，感谢关心”。

12月16日下午，记者试图进入创鸿在保利中心的办公地点实地采访，无奈被保安拦截，对方表示，早前只要登记就可以上去，但是这一个月左右不行。“是创鸿集团的人特别告诉我们，必须要有人接才能放行，否则谁都不让上。”

发轫于揭阳，2012年才确定大力转型商业地产的创鸿集团，宏大的脚步尚未完全迈开，似乎就已经遭遇巨大障碍。多位业内人士在和时代周报记者聊起创鸿的未来发展时，都颇为担忧。“出这么大的事，对集团业务没有影响，那是绝对不可能的事，更何况创鸿是一个企业领导人色彩太重的企业。”

而此时，关于创鸿资金链断裂、机构进场清算以及被收购等传闻开始出现，日前就有消息称，恒大地产等企业要收购创鸿。但是恒大方面对此消息予以否认。

创鸿负责人日前亦明确表示，集团目前确已由银行监管，但只负责工程、员工工资、公司基本费用，其他的额外支出要等董事长的事情处理完后才能沟通。

企业深深打上黄鸿明烙印

对于创鸿而言，2010年走出揭阳，尝试通过广州这个总部进入华南其他区域。2012年，大力推行战略转型，并随同从万达挖来商业运作“三叉戟”。

在管理模式上，据熟悉创鸿的业内人士透露，创鸿采用的是“集团总部+城市公司”的两级管控模式：集团对下属系统以扁平化管理为核心，以集团的各职能部门和总公司为龙头，形成对城市公司的垂直管理，优化和压缩管理层级，确保管理和运营的高效性，一切工作以结果为导向。

但即便如此，有曾接触过创鸿的人士表示，作为民企，创鸿依然存在着很明显的“黄鸿明”烙印。

该人士表示，黄鸿明喜欢读书，据说每次看到好的文章，都会通过手机发给员工分享。除此之外，据创鸿内部员工透露，因为出身潮汕，因此除了产品质量本身外，对于楼盘的风水也很关注，并且经常亲自参与楼盘的设计。

黄鸿明的个人烙印，在几个楼盘开发时颇为明显。据了解，在开发揭阳 中国玉都时，尽管初始规划方案出来后大家反馈已经不错，但是黄鸿明依然不放过细节，反复修改规划，总是感到不尽完美。

最后下决心花费重金，聘请国际知名设计公司重新进行规划设计。另一典型例子是揭阳“天下潮都”的开发。为了这个项目，黄鸿明先期就投入设计费用达5000多万元，还带领汇聚了各地精英和各种专门人才组成的专业团队50多人，历时两年，先后在全国精选考察了8次，几乎走遍了中国所有名城。

不过对于擅长旧改项目的创鸿而言，转型商业地产之后，还是对人才充满了渴求，其先后从国内商业地产老大万达引进数名高管，并表现出异常重人才之势。以万达原高管王寿庆为例，创鸿将其媒体见面会专门安排在了王寿庆生日当天，有媒体戏称发布会为“王寿庆生日会”，由此也可见其在人才战略上的重视。

一度将万达作为榜样的创鸿，最高峰时其高管有6位出自万达，其中包括万达原广州项目总经理陈鹏以及原万达规划院副所长刘建华。但是这并没有给其带来如同万达般的发展。有可靠消息表明，陈鹏和刘建华今年年中前后均已从创鸿离职。 勇拿地王为赢眼球效应

2012年是创鸿集团的战略转型年，不仅确立了“立足揭阳、深耕广佛、走向全国”的战略目标，更是清晰地确定了转型升级的方向，将商业地产和休闲文化旅游地产定为发展的重点。

时代周报记者在创鸿官网看到，其商业地产的产品线主要分为创鸿中心、创鸿城和创鸿汇。2012年3月，广州市创鸿商业发展有限公司正式挂牌成立，标志着集团正式进军商业地产。同年6月，创鸿与梅州市政府签约，打造的世界客都项目占地约2.2平方公里，计划投资超过200亿元。

据时代周报记者了解，截至2012年前，创鸿集团已有广州番禺 创鸿城、佛山南海 创鸿城、佛山千灯湖 创鸿汇、揭阳进贤门 创鸿城、揭阳西马 创鸿汇等12个多元化商业综合体项目相继动工建设，大商业总建筑面积超过300万平方米。

在走出揭阳之后，尤其是在佛山区域，创鸿以近乎大跃进的方式谋求发展。特别是佛山区域，创鸿为了追求关注度，一度拿下千灯墅、灯湖左岸、创鸿城三大项目，而这三幅地块，都曾是2007年、2009年和2010年地王。“很多发展商做地王项目是为获取更大的利润，而创鸿看中的是眼球效应和升值空间。”有熟悉创鸿的人士如此解释。

以南海 创鸿城项目为例，该项目是创鸿2009年勇夺的“单价地王”，总价10.54亿元、楼面地价7951元/平方米。事实上，南海 创鸿城虽贵为“地王”，但售价却没有一路飙高。根据当时开盘价格，均价在14000元/平方米左右，有些甚至低至13000元/平方米起。按照这个销售价格，创鸿很难获得利润。

“创鸿地产想走一条快又灵的路子，虽然从之前来看，都没有什么问题，但是这种高度依托销售回笼资金的方式，领导人一出问题，后面就不好说了。”某业内人士在接受时代周报采访时表示，按照创鸿的规模，如此高密度的商业地产开发速度，“有点猛了。”

过分倚重信托筹资

黄鸿明曾称，创鸿集团将固守住宅地产开发优势，同时实现向商业、文化旅游领域跨越式发展。预计2017年创鸿将在全国有50个创鸿汇项目同时存在。

与此同时，2012年底，创鸿制定五年规划，预计在2017年销售额可以达到500亿元的规模，而黄鸿明的目标是在2020年内，年销售额要超过1000亿元的目标。

高速扩张的态势，一方面让外界看到了创鸿商业转型的态度坚决，不过另一方面也让业界不得不担心可能存在的资金链风险。而在这个关键节点，恰逢当家人又出现问题。尽管创鸿方面针对董事长协助调查一事已经作出回应称，集团内部运作正常，各业务线条正常开展工作，所有协议和合同将依约履行，但这依然无法消除外界对创鸿未来发展的疑虑。

那么，创鸿到底是如何做到在短短几年时间内，做到商业业态的迅速转型呢？它的资金又从何而来？时代周报记者在查阅资料后发现，创鸿除了通过土地抵押获得商业贷款等形式之外，在商业项目上，采用了和信托机构进行合作。以南海创鸿城为例，为了令该项目顺利开发运作，创鸿与中融信托成立了一只集合资金信托计划，拟募资17亿元，其中优先级9亿元，次级规模7亿元，预期收入9%-10.5%，并由黄鸿明夫妇提供担保。

此外，创鸿早前还与深圳德信资本成立了一只房地产私募基金，拟将所募得资金投向广州番禺 创鸿城项目，基金规模为8亿元，第一批次2.5亿元，后续募集资金则视项目建造需要确定。另外，为了开发南沙一品（二期）及揭阳帝景湾项目，2013年3月，创鸿依旧和德信合作，成立投资基金3亿元(分期募集，第一期规模7000万元)。这些只是冰山一角。有业内人士对此表示，虽然借助信托的力量，企业可以实现快速发展，但一旦遇上市场不好，房子卖不掉，过高的负债率可能造成企业资金链断裂。

南海创鸿广场信托项目的中融信托负责人在接受时代周报记者采访时表示，创鸿佛山项目有80%以上的开发资金来自中融集团，募集资金超过9亿元，而且整个募集过程非常顺利。“大概只用了一周时间就完成了资金募集。”不过其亦表示，通过信托进行融资的方式，需要借助销售回款才能获得收益，在如今创鸿出现问题的时候，对销售的影响自然无法避免。不过他同时透露，在信托项目合同中有明确规定，如果一旦出现不可抗拒的风险，信托方面有一票否决制的决定权，同时可以启动降价销售以及冻结项目资金，还可向项目母公司提出资金赔偿的做法。

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