“以房养老”缺少专业化商业机构致使申请者寥寥

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人民视觉

我国正逐步进入老龄化社会，老年人口已近2亿，如何养老成为全社会关注的焦点。国务院常务会议近日提出“加快发展养老服务业”，要以政府购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。

养老难题，需要多层面、多渠道解决，其中金融、财政领域就有很多“潜能”可挖。从本期起，我们将连续推出“养老之忧怎么解”系列报道，介绍财政、金融如何参与养老市场以及在实践中碰到的问题，探讨如何发挥政府与市场的合力，促进养老产业更好发展，让每个人的“老有所养”都能好梦成真。

——编 者

以房产为抵押，按60%抵押率，老年人每月从银行贷款最高能达2万元

家住浙江宁波的夏老先生年逾六旬，与老伴生活在一起。二老共拥有两套住房，一套自住、一套闲置。“我每月有一笔退休金，但是金额不高，老伴以前做生意，退下来后没有收入了。我们老两口就指着这笔退休金生活，还是挺紧巴的。”夏老先生说。

去年初，夏老先生在银行办理了一项“以房养老”业务，将其中的一套住房抵押出去，向银行申请了一笔10年期贷款，贷款按月领取，用于日常的生活消费。房产按照当时的市价估值大约为200万元，银行按照60%的抵押率折算贷给他120多万元。在10年的贷款期限里，夏老先生夫妇每月从银行领取的金额大约在1万元。

“有了这笔钱，我们的生活得到很大改善，平时花费、出门旅游甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了。”夏老先生说，孩子们有自己的住房，自己留着这么多房子也没多大意思。房子抵押后，如果子女将来想收回，还能按照当初核定的价格，还本付息把房子拿回来，就算将来房价涨了也不吃亏。

目前，我国社会养老保障水平不高，企业退休人员养老金即使是在相对较高的北京，平均每月也仅为2773元。很多老人退休后的收入，要比在岗工作时明显“缩水”。老年人辛苦了大半生，养孩子、还房贷，积蓄不多，退休后除了房产这笔财富外，现金收入减少，但请人照顾、看病吃药等花费有增无减。而且，现在大多数都是独生子女家庭，一对年轻夫妇上面有4位老人，养老全靠子女显然也不切实际。

“‘以房养老’能将老人的未来资产价值提前变现，提高老年人的收入水平和消费水平，是一种商业化的补充养老工具。”中国社科院人口与劳动经济研究所助理研究员陈秋霖说，“以房养老”在国外已成熟运行，在我国也已提倡多年。通过“以房养老”，老年人可以将自己的房产抵押或转让给银行、保险公司或专业养老机构，由这些金融机构支付老人的养老费用，以解决老人们的养老金不足问题。

国内商业银行也在尝试推出此项业务，只要年满55周岁以上的老年人，可将自己名下的房产做抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度，然后按月从银行获得不超过2万元的贷款，这些贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支出等养老用途。此外，老年人的子女也可以作为借款人，以自己的房产作为抵押，从银行申请贷款供父母养老。如果借款人最后不能偿还贷款，银行将房产出售，所得收入用来偿还贷款本息，剩余部分再归还给借款人。

除了银行推出的养老按揭贷款以外，一些保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构也推出“以房养老”业务。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。上海公积金管理中心也推出了针对老年人的“房产转让”，65岁以上老人可将自己的产权房卖给市公积金管理中心进行房屋买卖交易，一次性收取房款，房屋再由公积金管理中心返租给老人，老人可按租期年限将租金一次性给付公积金管理中心。

老人们不信任:“机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊？”产品设计不合理：“最起码要保证把老人养到老，不能半路再折腾”

然而，在这几年的实际运行中，“以房养老”市场规模一直很小，除少数金融机构开展外，大多机构仅仅在观望。即使已经开展这项业务的银行，也是鲜有人问津，申请者寥寥。

这项在国外发展成熟的业务，为何在我国频频遇冷？

记者在采访中了解到，不少老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。湖南退休公务员李云林了解了这项业务后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要财产，随便交给谁能放心吗？再说，一抵押就是十年、二十年，这家企业能正常运行多久还不知道呢！万一把房子抵押给他，机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊？”

陈秋霖指出，“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在和老年人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老年人权利受损，更令老年人望而却步。

现有产品设计不合理，也让老年人顾虑重重。在北京市朝阳区大望路某银行的营业网点，李荣杰老人正在等候办理业务，说起“以房养老”他就直摇头：“这个业务听上去就不太靠谱。无论什么样的产品，最起码要保证把老人养到老，不能半路上再折腾。现在贷款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我们怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？不然，就得拿钱从银行把房子赎回。话说回来，如果我们有这笔钱，还用得着向银行贷款吗？”

不少老人都有房产要留给后人的传统观念，也使得这项业务难以推广。70多岁的张桂玲老人家住北京来广营，每月养老金不到2000元。她说：“我自己就有一套老房子，将来还打算留给孙子结婚用呢。养老金少，自己生活差点、吃点苦不算啥。北京现在房价涨得这么快，有房子还是留着比较合适。不然孩子们还得交高首付去买房，贷款了还得给银行高利息。” 应当为“以房养老”机构提供担保或者再保险，根据房地产市场发展和人均寿命变化情况设计产品

“未来随着老年人群结构的变化，参与机构的逐步成熟，‘以房养老’市场会逐渐走上正轨，规模会不断扩大。”陈秋霖认为。

陈秋霖分析，现在进入养老阶段的是上世纪三四十年代左右出生的人群，数量和规模都不大，他们房产不多但子女却比较多，养老问题基本就是由家庭子女承担了。而今后我国逐渐进入老龄化社会，50后、60后甚至70后成为主要养老人群，他们的房产相对较多，但是从家庭成员特别是子女那儿得到的养老帮助会很少，这时就需要从社会上的金融机构寻求帮助，以便将不动产变为现金，满足养老需求。

陈秋霖建议，政府应当为开展“以房养老”的机构提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，同时加强对这些商业机构的监管，防止出现损害老年人利益的情况发生。

“‘以房养老’产品设计合理，才能真正具有市场活力。”中央财经大学保险学院教授郝演苏说，目前市场上的产品有些就是10年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，也没有从老年人的实际情况考虑。

在国外，专业的金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况，确定一个合理的养老金给付期限，一般为20年，根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世，则继续付给其子女等继承人；如果客户生存时间超过给付期限，则给付直至其身故。

此外，还要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益，而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。

美国：政府提供保险（延伸阅读）

柴 边

美国的住房反按揭贷款市场发展最为成功，其最大特征是政府提供支持，同时银行、保险等机构参与其中。

上世纪70 年代，住房自有化程度不断提高，同时美国逐渐进入老龄化社会，养老压力增大。在美国政府、国会的介入和相关政策的支持下，住房反按揭贷款逐步发展起来。1987年美国国会授权房屋与城市发展署发起房产净值转换抵押贷款计划。贷款领取方式比较灵活，借款人可以根据自身条件自由选择领取方式，如一次性总额领取、按年金领取、一定限额内自由领取等多种方式。同时，联邦政府为借贷双方都提供保险支持。如果贷款到期时，房屋出售的资金不能偿清贷款本息，其差额将由保险基金进行补偿；如果发放贷款的金融机构倒闭，政府也保证借款人能按时、足额拿到贷款，其运行接受联邦住房署监管，并在国会和政府的支持下获得了较快发展。

目前，该项业务已占美国反向抵押贷款总额90%以上的份额，成为美国反向抵押贷款市场的主流产品。上世纪90 年代以后，年均签订住房反按揭贷款合约15000笔，对美国老年人提高生活质量发挥了较好的作用。

香港：贷款前先辅导（延伸阅读）

本报记者 尹世昌

2011年7月，香港政府推出“安老按揭计划”，即“反按揭”。老人可以香港的自住楼宇作为抵押品，向参与银行申请安老按揭贷款，借款人仍是物业的业主，并可继续居住直至百年归老。借款人可以在固定年期内或终身每月取得分期贷款，也可以一次性提取，但只能用于偿还原有贷款、治病或修葺房屋等。银行以贷款总额按复息计算收取利息，利息为最优惠利率减2.5%。中银香港是这项业务的市场领先者，截至今年7月，其累计市场占有率达70%。

香港按揭证券公司是安老按揭的主要推动者。贷款终止时或借款人去世后，借款人或继承人可优先全额偿还贷款以赎回物业。如果选择不赎回，银行将出售物业偿还贷款。出售房产所得如果超过安老按揭贷款，银行将余额归还给借款人或继承人。如果不足以偿还贷款，差额会根据香港按揭证券公司与银行的保险安排，由按揭证券公司承担。

为了防范风险，减少纠纷，在正式申请贷款前，借款人必须先预约辅导顾问会面，了解产品特点、法律权益与责任，并确定贷款金额，获发辅导证书后才能申请贷款。