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楼市调控发出松绑信号？广州调控房价或从近郊入手

发布于：2013-08-03 11:44:00 来源：南方日报

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自国五条出台后，房地产政策调控再度发出信号，此次透露出来的信号显得更加积极。7月30日中共中央政治局召开会议，分析研究今年上半年国家经济形势与下半年经济工作。在会议中对于房地产领域提出了“两积极一保持一促进”的要求，而对包括房产税在内的楼市调控则未有提及。在面对上半年迅速回热的楼市行情以及较快增长的房价，中央的此次表态被一些业内人士认为是要求保持市场稳健同时发出了“适度松绑”的信号。而受此积极解读影响，会议次日地产股表现突出，受到提振大涨。合富辉煌首席分析师黎文江认为，在以内需拉动经济大背景下，预计政府在下半年对房地产政策将不会出现强硬的控制措，甚至房产税大面积推广的可能性也并不大。

“松绑”信号出现？

7月30日召开的中共中央政治局会议受到市场高度关注。经历了上半年较为疯狂的楼市行情后，各大城市无论是住宅销售还是土地成交都非常旺盛。早在会议前就已经有市场人士认为政府“有可能出台新政策进行控制”。但在此次的会议中，关注房地产的内容却显得相对单薄，其中更是完全没有提及“调控”。

会议提出，下半年经济工作将继续定调在“稳中求进”上，同时要根据经济形势变化，适时适度地进行预期和微调，稳中有为，确保完成全年经济社会发展主要任务。对于房地产，总体上会议只提出了“两积极一保持一促进”的要求。针对房地产行业，会议提出“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。这与去年同期的中共中央政治局会议明确提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”相比，今年的中央定调不仅没有提及“调控”，用词也显得更为积极。

会议内容公布后在市场中引起了不小的反响，有分析就认为，这是中央释放出来的“松绑信号”。这种积极信号带来的影响在次日股市上得以体现。7月31日，地产股领涨泸深两市，万科A、招商地产、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、金地集团等房地产龙头企业一度飙升，甚至有个股冲至涨停。

“房产税”出台可能性小

“此次中央政策明显强调的是增强内需。”对于中央层面只字不提房地产调控，合富辉煌首席分析师黎文江在接受本报记者专访时分析称，确保达致全年经济目标是中央经济工作任务的核心。黎文江认为，目前国内拉动GDP增长的三驾马车，房地产的贡献是最大的。“上半年GDP的增长是7.1，如果下半年降到7.5以下，就很难完成今年的经济目标，所以在政策上对房地产行业就要以求稳为主。”事实上，在此次政治局会议中针对房地产提出的几项要求，“拉动内需”的意味非常浓烈。会议提出的首项工作就是“积极释放有效需求”，而其次仍然是“推动居民消费升级”。

黎文江表示，今年以来中央政府对于房地产行业已经很少用“调控”这些字眼，而中央的政策也从“行政化”转向“建立长效机制”。从这方面来看，“中央政府对于房地产行业不再强硬控制。”黎文江分析，在今年国五条对房价目标作出基本定调的情况下，“下半年应该不会再有大的政策出台，包括房产税出台、收紧信贷的可能性都不大。”

中央开路地方难收紧

中央“转调”，但地方政府的房价目标仍在。此次中央政治局会议尽管没有提及房地产调控，但今年各大城市的房价上涨速度却是有目共睹。广州房价增速就非常快，甚至有人认为今年上半年广州房价涨势是“20年来从未有过的”。

据数据显示，2013年1－6月份广州一手住宅月销售量平均超50万平方米，1月份更超过96万平方米，截至6月底，广州一手住宅均价为1.6万元/平方米，同比增长18%。这个增速超高于今年GDP的增长目标。如果要完成房价控制目标，下半年广州房价预计要比上半年回落7.76%，均价要降至14834元/平方米以下。按照目前的楼市行情，要完成全年调控目标，广州市可谓“压力山大”。

现时中央政策避开调控力求稳定，地方政府会否以微调收紧房地产调控成为最受关注的问题。“地方政府包括广州在内是不敢轻易收紧房地产政策的。”黎文江称。据他分析，今年上半年房地产税费已经占到广州政府税务收入的39%，而今年上半年财政收入540亿元中，其中300亿元就是靠卖地获得的。“更为关键的是广州政府现时负债仍然很高。”据政府公布的数据显示，预计到今年末，2013年，广州市本级政府将新借负有偿还责任的债务382.75亿元，还债260.9亿元，预计2013年末债务余额1340.48亿元。而债务率和偿债率将分别为99.52%和19.37%，已经接近风险警戒线。黎文江认为，在中央求稳，政策宽松的情况下，“广州收紧房地产政策将不利于财政收入，预计在下半年政策不会收紧相反还会大规模推地。”

房价调控或从近郊入手

政策走稳，未言调控，广州要完成今年的房价目标就要另辟蹊径。“房价上涨过快是今年政府面临的一个难点，但也并不是不能控制的。”黎文江认为，事实上今年以来市区高房价项目已经被控制住了，所依靠的就是“限售”、“限签”、“价格指导”这几个微调的政策。

黎文江分析称，之所以在中心城区高价项目受控的情况下，广州房价仍然大幅上涨，其主要的原因就是“部分区域房价上升过快”。据其分析，今年上半年包括南沙、番禺、花都在内的近郊四区楼价的涨幅都比较大。而这些区域在下半年均价将有可能下调。

黎文江认为，去年的这些区域的开工量比较小，导致上今年上半年供应量不大，而市场的需求却很旺盛，供求不平衡导致房价快速上涨。“从6、7月的成交来看，花都、南沙都降了不少，价格也开始下滑。”按照他的分析，今年上半年行情好转，各个区域楼盘开工量都在快速增加。这些新增供应将会集中在下半年进入市场。“特别是中小户型刚需产品，在下半年各区都会有较大新增货量，供应增加将会对价格有一定的平抑作用。”

此外，黎文江还表示，现时广州对中心城区推行的“限售”、“限签”、“价格指导”的政策也可以考虑在近郊区域适当推行。“从今年看来，政府在中心区域的这些微调政策对于房价起到了不小的压制作用。如果下半年在近郊区域也适当采取这些政策，要完成全年房价控制任务还是有很大可能性的。”但同时黎文江也指出，“限售”、“限签”等政策的实行也有一定的风险性。“如果过于依赖这些政策会造成大户型产品的积压，在未来形成市场风险。”他认为，即便是要推行也“应该逐步推进，进行合理的疏导。”

(南方日报)

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