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三战略实现高周转高收益阳光城的均衡发展之道

发布于：2013-06-28 10:18:00 来源：中国经济网

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今年以来，房地产市场回暖及“新型城镇化”等利好背景下，房企整体表现出色，其中阳光城（000671,sz）更是业绩排名大幅攀升。中国房地产信息集团（CRIC）和阳光城季报数据显示，阳光城一季度销售签约39亿元，业绩排名大幅攀升至全国第41位，营业收入同比增长达88%。阳光城的高速成长和盈利能力再次被市场关注。

模式优化，玩转高周转高收益平衡术

兰德咨询总裁宋延庆此前表示，房企开发策略方面主要采取高溢价或者高周转两种模式，高溢价和高周转往往是矛盾的，很难兼得。近年来，绝大多数一线房企都是采取高周转模式，策略是推行产品标准化和管理标准化。

实际上，从阳光城总裁陈凯此前的多次表态看，阳光城无疑选定了高周转开发策略。陈凯表示，对处于成长阶段的阳光城来说，“跑得快已经不再是一种选择，而是一种必须。”就在此前发布的2013年“中国房地产上市公司百强”榜单中，阳光城也在“发展速度五强”中排名全国三甲。

同时，阳光城努力平衡高周转下的高收益因素。2010年，阳光城净利率一度达到45.32%的高峰，周转加快之后，净利率相应下降，不过2012年依然取得行业领先的27%.3%的净利水平。

另一方面，阳光城努力平衡着资产负债率，小心翼翼地谋求安全下的盈利水平。阳光城最近三个季度末资产负债率看，去年9月底以来分别为74.67%、76.4%、80.78%，基本在70-80%间上下浮动，与万科、保利地产等行业标杆企业资产负债率水平大致相当。

另外，阳光城通过信托等多种方式，融取了超过20亿元的资金，有效地支持了高速成长时的资金需求。“它的融资渠道较通畅，融资成本和融资的数额都不是问题。”有券商分析师此前接受媒体采访时表示。

利润率行业领先，盈利能力明显提升

其年报显示，阳光城2012年实现高速成长。其主营业务收入54.52亿元，同比增长68.88%；归属于上市公司股东净利润5.58亿元，同比增幅78.85%。

规模成长同时，阳光城盈利能力取得明显提升。数据显示，阳光城房地产业务2012年毛利率为38.86%。整体来看，房企2012年利润率增速普遍低于营收等规模性指标增速，延续“增收不增利”的趋势。行业标杆万科、恒大2012年毛利率分别为27.4%、27.9%，而一直以盈利能力著称的保利地产和中海外毛利率分别为35.24%、38.3%。

净收益方面，阳光城净资产收益率为27.3%，这一指标远高于行业龙头万科、保利地产的19.66%、21.67%，也高于龙湖地产的24.3%；只落后于房企盈利能力最强的中海外两个百分点。研究报告显示，上市房企整体利润率下降已经成为趋势。平均净利率从2009年峰值的15.65%逐步下降，2010、2011年分别是15.6%和14.85%。不过，毛利率、净利率等指标横比表明，阳光城盈利能力实现了明显的逆势提升，利润率达到行业领先水准。

三大优势战略，助力实现均衡发展之道

种种迹象显示，阳光城已经启动从内部运营到外部产品、营销等方面的全面变革。陈凯此前曾将阳光城变革后的核心竞争力归纳为“精准投资，高效运营，适销产品”三大优势战略。

从近期阳光城多次拿地情况来看，其“精准投资”策略和成本控制得到了严格的贯彻。2013年以来，阳光城已在上海进行两次拿地。3月20日，阳光城竞得上海外高桥E06-03商业用地，楼面价9742元。据汉宇地产研究人员分析，外高桥区域此前缺乏大型商业生活配套，而金地、中冶、仁恒等先后在区域内开发大型住宅地块，人口快速导入。阳光城获得上述商业地块无疑符合规划方向和市场需求，有良好的前景。4月3日，阳光城再次竞得外高桥新市镇G03-17地块，楼面价4267元。在寸土寸金的一线城市上海，上述地价已属难得。

此外，阳光城一季度还先后在太原、福州、石狮拿地，计容面积84万方，楼面价约每平米1500元左右。相对较低的土地价格也为未来阳光城的持续盈利预留了较为充裕的空间。

从今年土地市场走势来看，国五条细则陆续公布之后，全国土地市场4、5月持续升温。以一线城市为典型，土地出让价格持续走高，高单价、高溢价地块频现。土地市场升温之前连续拿地，阳光城对市场周期的准确预判和精准投资能力再次得到印证。

项目从取地到开盘的短周期运作则充分反映其“高效运营”策略。目前主力销售的厦门翡丽湾就是一个“快”的典型。阳光城于2012年中取得该地块，6个月后即推售160套联排别墅，今年4月26日，翡丽湾再次开盘，当天售出1115套公寓，连续刷新厦门市场记录。至此，该项目拿地后不足一年已实现近18亿业绩。此外，其在福州老城区的项目从拿地到开盘也只用了七个月时间，阳光城之“快”已体现在旗下的诸多项目中。

在市场定位层面，阳光城则面向真实自住需求提供“适销产品”。其产品多集中在中小套型普通住宅、家庭改善型的联排别墅等主流产品，获得充分的市场支撑。通过推进产品标准化，形成四大系列产品线，“成熟产品、快速复制”，经市场验证的产品保障了适销对路，也有力支撑其高周转模式，同时开发周期的缩短，也降低了外部风险几率。

以此前连续热销的厦门翡丽湾为例，首次热销的是200至250平的改善型联排产品，今年4月热销千套的是70至126平的刚需型、改善型住宅。均紧扣自住型适销产品。另据了解，其福州阳光凡尔赛产品集中于100多平的两居、三居中小套型，截止4月份累计热销10.9亿，排名福州楼市第一。在兰州，阳光城林隐天下将高品质的低密度产品引入这一西北市场，主推240至400平米的改善型产品，截止今年4月热销2.6亿，也使阳光城首次进入兰州楼市即排名当地市场十强。

从其2012年的业绩表现看，这三项优势战略的贯彻已经明显提升阳光城的规模、盈利等持续成长能力。

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